Türkiye’nin Yatırımda Uluslararası Avantajı Çok Fazla

Türkiye’nin ekonomik koşulları, yatırımlarda hala reel kazanç, rakip pazarlara göre kısa yatırım geri dönüş süresi vaat ediyor. Jeopolitik konumu, doğa ve kültür turizmi ile avantajlı Türkiye’de bu yıl 50 bin adetlik yurtdışı satışına ulaşmak uzak bir hedef değil.

Pandemi sürecinde dijital ortamlarda sunulan çözümler ve belli bir süre sonra sınırların açılması ile birlikte yabancıya konut satışlarında tekrar hareketlilik yaşanmaya başladı. Bununla birlikte 2020 yılında 40 bin adedi geçerek bir rekor kırıldı, ancak Türkiye’de alınan yeni kararlarla yıllık konut satış adedinin 50 bin ortalamasının üzerine çıkması çok uzak bir hedef değil.
Verilere göre Türkiye’nin ekonomik koşulları, yatırımlarda hala reel kazanç vaat ediyor. Türkiye’nin jeopolitik konumu, doğa ve kültür turizmi açısından sunduğu avantajlar ve teşvik edilen vatandaşlık hakkı yabancıların konut edinmesinin önünü açıyor.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Maliye ve Ekonomi Bakanlığı tarafından art arda yapılan düzenlemeler da bu yönde bize umut veriyor. 2021’in ikinci çeyreğinden itibaren yabancılara satışın tekrar hız kazanacağına ve 50 bin seviyesine ulaşarak yeni bir rekor kırılacağına inanıyoruz. Çin ve Hindistan’ın Türkiye’ye ilgisinin artarak devam edecek olması ve fiyatların döviz bazında çok ucuz olması, olumlu beklentilerimizi güçlendiriyor.

Yatırımın geri dönüş süresi kısa, TL fiyatlar cazip
Türkiye yabancılara 2019’da 45 bin konut satışıyla yaklaşık 6.85 milyar dolar gelir elde etti, 2020’de ise bu rakam 5-6 milyar dolar oldu. Dünyada OECD ülkeleri içinde en fazla konut satışını gerçekleştiren ülke olan ABD’de geçen yıl 284 bin adet konut yabancıya satıldı ve buradan 153 milyar dolarlık gelir sağlandı. İspanya’da ise geçen yıl yabancılara satılan konut sayısı 50 bin adet oldu. Bu da ülkede her 9 konuttan birinin yabancıya satıldığı anlamına geliyor.

Konut yatırımlarının getirisine bakarsak, Türkiye’nin lehine bir tablo olduğunu görüyoruz. Türkiye’de konut yatırımlarının getirisi, Avrupa Birliği üyesi ülkelere göre daha yüksek, yatırımların geri dönüş süresi ise daha kısa. Avrupa İstatistik Enstitüsü Eurostat’ın verilerine göre, konut yatırımlarının geri dönüş süresi Avusturya’da 51, İtalya’da 42, İngiltere’de 38 yıl, Fransa’da 36, Norveç’de 32 yıl, Türkiye’de ise 28 yıl. Geri dönüş sıralarının kısalığının yanı sıra TL olarak fiyatların cazipliğine bağlı olarak, döviz ve lokasyona bağlı gayrimenkul değerinde artış beklentisi fazla.

KDV istisnası gibi fırsatlarımızı iyi tanıtmalıyız. Konut yatırımcılarını daha fazla ülkemize çekmek için uluslararası tanıtımda büyük atılımlar yapılması gerekiyor. Örneğin geçtiğimiz yıl yabancılara konut ve iş yeri satışlarında KDV istisnası yapıldı. Oluşturulacak ulusal bir fon ile bu gelişmeyi anlatmak ve avantajları yabancı yatırımcılara duyurmak için Körfez, Avrupa ve Rusya bölgelerinde yoğun bir tanıtım çalışması yapılmalıdır. Müteahhitlere bu konuda devlet desteği verilmeli. Firmaların yurt dışında açacağı satış ofisi yatırımı Turquality kapsamına alınmalı ve desteklenmelidir.

Özellikle vekaletname ve tapu gibi işlemlerin de konsolosluklarda yapılabilmesi, yabancılara satışların tamamında tapu harç muafiyeti, vatandaşlık işlem prosedürlerinin kolaylaştırılması, ödeme araçlarının döviz dışında TL olarak da yapılması yabancı satışlarındaki artış ivmesini hızlandıracaktır. Ayrıca yabancılara KDV istisnası kapsamında yapılan konut ve iş yeri satışları ‘diğer döviz kazandırıcı faaliyetler’ olarak kabul edilmesi ve bu kapsamda, Eximbank’ın sektöre kredi kullandırmasının önü açılması, konut üreticilerinin çabasını daha da artıracaktır.

Ancak yabancı satışlara destek noktasında birçok yabancıya, satış danışmanlığı şirketleri oluştu. Bu şirketlerin, yabancı misafirlere olan yaklaşımı ve hizmetlerin sağlıklı ve kurumsal olması adına birtakım düzenlemelerin getirilmesi yerinde olacaktır. Geçmiş dönemle emlak hizmeti veren kuruluşların sertifikalandırılması gibi, yabancı satış aracılık hizmeti yapan firmaların da, ülkemizi temsil ve kaliteli hizmet sunması noktasında gerekli eğitimi almaları gerekir. Diğer taraftan yurtdışında yaşayan vatandaşlarımız ve yabancı konut yatırımcılarının Türkiye’den bazı beklentileri var. Yabancıların müktesep hakkının korunması ve güven artırıcı unsurların teşvik edilmesi öncelikle ele almamız gereken konuların başında geliyor.

İstanbul ve Antalya Dünyaya Açılan Pencerelerimiz

Tüm zorluklara rağmen online platformların da aktif kullanılmasıyla 2020 yılında yabancı alıcılara 40 bin 812 konut satıldı. 19 bin 175 adet satışla İstanbul’un birinci, 7 bin 735 satış ile de Antalya’nın ikinci sırada gelmesi, bu kentlerimizin dünyaya açılan pencerelerimiz olduğunu bize gösteriyor.

Pandemi nedeniyle zor bir yıl geçirmemize rağmen gayrimenkul sektörünün 2020’yi rekor bir satışla kapatmasında elbette düşük faizli satış kampanyalarının etkisi oldu ama sadece rakamlara odaklanmak bazen büyük resmi görmemize engel olabiliyor. Şöyle ki; Türkiye, genç nüfusuyla, çalışkan iş insanlarıyla ve hızlı aksiyon alabilen yönetim anlayışıyla dinamik bir ülke… Sadece yıllık 700 binleri bulan evlilikler bile ekonominin pek çok sektörüne canlılık veriyor. Bu canlı toplum yapısıyla ve yurtdışından Türkiye’ye ilginin yüksekliğiyle piyasalar, her dönemde kendisine alternatifler bulabiliyor. Talep ertelense bile satın alma iştahının bir şekilde fırsatları beklediğini görüyoruz. Pandeminin en etkili olduğu zamanda bile peşin alımcılar, indirim fırsatı bulurken döviz yükseldiği zamanlarda da gurbetçilerimizin daha fazla harekete geçtiğini görüyoruz. Bunda Türkiye’nin gönül coğrafyasının Asya’dan Amerika’ya dünyanın dört bir tarafına uzanmasının da etkisi var.

Türkiye piyasasını takip eden yabancı yatırımcılar da yükselen bir başlığımız. 2020 yılında pandemiye rağmen son çeyreğine baktığımızda tüm zamanların en yüksek yabancıya satışının gerçekleştiğini görüyoruz. Tüm zorluklara rağmen online platformların da aktif kullanılmasıyla 2020 yılında yabancı alıcılara 40 bin 812 konut satıldı. 19 bin 175 adet satışla İstanbul’un birinci, 7 bin 735 satış ile de Antalya’nın ikinci sırada gelmesi, bu kentlerimizin dünyaya açılan pencerelerimiz olduğunu bize gösteriyor. Yabancıya satışların artması, gayrimenkul sektörünün artık ciddi anlamda döviz getiren bir sektör olduğunu da ispatlıyor. Bu yıl için aşının da devreye girmesiyle yabancıya satışların ivmelenerek artmasını ve 2020 yılını geçmesini bekliyoruz.

Türk insanı için gayrimenkul altınla başa baş gidiyor

2020 Aralık dönemi verilerine bakıldığında; ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 70,9 azalarak 14 bin 631 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 13,8 olarak gerçekleşti. Kaybın nedeninin Ağustos başından itibaren devam eden faiz artışının Eylül ayı itibarıyla kademeli olarak yükselmesi olduğunu görüyoruz. Daha önce çok defa ifade ettiğimiz gibi faizler psikolojik sınır olan 1’in altında olmalı. Yine de satışların uzun vadeli ortalamalarına geri dönmesi de umut veriyor. 

Türk insanına yatırım sorulduğunda altınla konutun başa baş gittiği görülüyor. Gayrimenkul sektörü bu sene dolardan fazla prim yaptı. Birinci ve ikinci elde ciddi bir konut stoğu söz konusuydu. Bu 3 yıl içinde özellikle 2020 yılı, hem birinci elde hem de ikinci elde konut stoklarının ciddi şekilde erimesi bakımından verimli geçirdiğimiz bir yıl oldu. Maliyetleri konut satış rakamlarına neredeyse yansıtmadan sattık. Ancak emtia fiyatlarındaki son 6 aylık artış bizi çok zorluyor. Yine de bahar aylarının sonuna doğru yeni projelerin açıklandığını görebiliriz. Pandeminin de etkisinin azalmasıyla 2021’in daha canlı bir yıl olmasını umuyoruz. 

Hindistan ve Pakistan gibi yeni pazarlar keşfediliyor

Hükümetin 2021 reform takvimiyle birlikte yabancıya satışta Avrupa pazarında bir kıpırdama görebiliriz. Asya’dan Çinlilerin yoğun ilgisi söz konusu. Bununla birlikte Pakistan ve Hindistan gibi yeni pazarlardan da talep görmeye başladık. 2021’de bu talebin büyümesiyle yabancıya satışta müşteri çeşitlenmesi, yeni pazarların keşfedileceği ve faaliyet göstereceğimiz bir yıl olacak.

Kentsel dönüşüm daha fazla konuşulmalı

Deprem ülkesi olduğumuz ve kentsel dönüşüme ağırlık vermemiz gerektiği konusu da farkındalık alanımız… Kentsel dönüşüm projeleri başlı başına ekonomiye ve sektöre katkı sağlıyor. Özellikle büyük İstanbul depremi konusunda uzmanların hem fikir olduğu bir süreci yaşarken özel sektör, mülk sahipleri, kamu ve yerel yönetimlerin bir araya gelerek yeni çözümler üzerinde konuşması gerekiyor.